Corona und Wohnraummiete – Das Wesentliche für den Vermieter

Corona und Wohnraummiete – Das Wesentliche für den Vermieter

Muss der Mieter jetzt keine Miete mehr zahlen?

Ihr Mieter muss auch nach Erlass des Corona-Gesetzes weiterhin pünktlich seine Miete bezahlen. In der Regel muss das am dritten Werktag des Monats geschehen. Das gilt auch dann, wenn Ihr Mieter wegen Corona etwa Kurzarbeit hat und deshalb momentan „knapp bei Kasse“ ist.

Natürlich steht es Ihnen frei, mit Ihrem Mieter eine hiervon abweichende Vereinbarung zu treffen. Ob eine solche Sinn macht, hängt vom Einzelfall ab.

Mein Mieter zahlt die Miete wegen Corona nicht, kann ich kündigen?

Grundsätzlich können Sie auch unbefristete Mietverträge kündigen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug gerät. Diese Regelung wurde durch das Corona-Gesetz allerdings angepasst:

Wenn Ihr Mieter die Miete zwischen dem 01. April und dem 30. Juni 2020 nicht bezahlt, kommt es darauf an, ob dieser Ausfall der Zahlungen auf Corona zurückzuführen ist. Ist das der Fall, können Sie wegen dieses Zahlungsrückstandes nicht kündigen. Der Zeitraum kann bis zum 30. September 2020 verlängert werden.

Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist aber, dass der Mieter glaubhaft macht, dass der Ausfall der Zahlungen auf Corona beruht. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus. Vielmehr muss der Mieter Nachweise vorlegen, beispielsweise darüber, dass er in Kurzarbeit ist oder das Kündigungsschreiben seines Arbeitgebers. Tut er das nicht, liegt die Vermutung nahe, dass die Nichtzahlung nicht auf Corona beruht. Dann können Sie wegen des Zahlungsverzugs kündigen. Zudem verletzt der Mieter durch die unzutreffende Behauptung den Mietvertag in einer Weise, die Sie ebenfalls zur Kündigung berechtigten dürfte. 

Kann ich wegen der jetzt ausbleibenden Zahlungen niemals kündigen?

Nein, das Gesetz führt nicht dazu, dass Ihre Kündigung wegen des Zahlungsverzugs für immer ausgeschossen ist. Diese Regelung gilt bis zum 30. Juni 2022. Hat Ihr Mieter die bis zu diesem Zeitpunkt für April bis Juni 2020 geschuldeten Mieten nebst Betreibskosten immer noch nicht gezahlt, können Sie kündigen. Die Kündigung sollte dann möglichst am 01. Juli 2022 erklärt werden.

Der Kündigungsausschluss gilt nur bis Juni 2020. Kommt Ihr Mieter mit seiner Miete ab Juli 2020 in Verzug, gelten wieder die normalen Kündigungsregeln. Bei zwei Monatsmieten Rückstand, können Sie kündigen.

Kann ich weiterhin aus anderen Gründen kündigen?

Ja, Sie können weiterhin aus anderen Gründen kündigen. Etwa, wenn Ihr Mieter die Mietsache ohne Ihre Einwilligung untervermietet, wegen Eigenbedarfs oder weil Sie durch die Vermietung an dem Verkauf der Immobilie gehindert sind („Mieter als Mangel“).

Was kann ich dann tun, wenn mein Mieter nicht zahlt?

Zahlt Ihr Mieter die Miete nicht pünktlich, können Sie die ausstehenden Mieten samt Betriebskostenvorauszahlung einklagen. Nur das Kündigungsrecht ist unter obigen Voraussetzungen ausgeschlossen. Im Falle des Rückstandes muss der Mieter Verzugszinsen zahlen. Der Mieter muss dann zudem Ihre Anwaltskosten und die Gerichtskosten zahlen. Außerdem können Sie die Mietkaution oder den Mietbürgen in Anspruch nehmen.

Mein Mieter zahlt nicht, ich habe die Immobilie finanziert. Was ist mit meinem Darlehen?

Wenn Sie als Verbraucher das Darlehen aufgenommen haben und die Darlehensraten wegen den Mietausfällen nicht zahlen können, fallen Sie unter den Schutzbereich des Corona-Gesetzes. Ihre Darlehensraten sind gestundet. Das heißt vereinfacht, Sie müssen diese Raten drei Monate später zahlen. Darlehensraten aus April 2020 müssten Sie also erst im Juli 2020 bezahlen. Damit dann nicht zwei Raten auf einmal fällig werden, verschieben sich alle Raten nach hinten. Ihr Darlehen verlängert sich also um drei Monate.

Sie sollten die Zahlungen aber nicht einfach einstellen. Informieren Sie Ihre Bank. Auch Ihr gibt es die Möglichkeit, eine abweichende Vereinbarung in Ihrem Sinne zu treffen.